First Option FX – Đánh Giá Review thông tin Bất Động Sản 2023 và chỉ số công ty Sàn BĐS dành cho môi giới nhà đầu tư.

First Option FX Khó khăn trong thị trường

Chuyên gia dự đoán rằng, khi chúng ta bước vào quý III/2023, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục gặp khó khăn khi các doanh nghiệp tiếp tục rút lui, và thị trường vẫn đang ở trong trạng thái “nín thở chờ đợi”. Có khả năng tích cực nhất là chỉ từ quý IV trở đi mới thấy sự hồi phục.

Lan tỏa của làn sóng rút khỏi thị trường sau thời kỳ khủng hoảng kéo dài, số liệu thống kê từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy trong 5 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp BĐS mới thành lập giảm 61,4% so với cùng kỳ năm 2022, còn số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 30,4%.

Riêng trong năm 2022, nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt 20% so với năm 2018 (thời điểm trước khi dịch Covid-19 bùng phát), và từ đầu năm đến nay, nguồn cung tiếp tục suy giảm mạnh, chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Dữ liệu từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, sự suy giảm nguồn cung đồng nghĩa với việc doanh thu của cộng đồng doanh nghiệp BĐS cũng giảm. Cụ thể, cho đến thời điểm hiện tại, 90% doanh nghiệp theo đánh giá của VARS đều ghi nhận sự suy giảm về doanh thu.

Trong đó, các doanh nghiệp có quy mô dưới 100 nhân viên ghi nhận sự suy giảm từ 20% đến 50%, còn các doanh nghiệp quy mô trên 100 nhân viên thậm chí giảm từ 70% đến 80%. Đáng chú ý, hơn 40% doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ BĐS đã phải cắt giảm mức lương nhân sự từ 10% đến 20%.

Sự suy giảm mạnh về doanh thu đã dẫn đến một làn sóng cắt giảm nhân sự tiếp tục gia tăng: ví dụ, tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm, còn Đất Xanh Services (DXS) giảm 1.245 người…

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp có quy mô dưới 50 người đã phải cắt giảm tới hơn 90% nhân sự hoặc chuyển sang hình thức làm việc không lương – cộng tác viên do không đủ khả năng tài chính duy trì… Trong khi đó, trong năm 2022, hầu hết các doanh nghiệp này cũng đã phải cắt giảm từ 40% đến 50% nhân sự.

“Thị trường BĐS đã trải qua một giai đoạn yếu đuối kể từ đầu năm 2022, và tình hình này tiếp tục duy trì đến thời điểm hiện tại mà chưa thấy dấu hiệu chấm dứt. Dựa trên việc khảo sát tình hình sức khỏe của doanh nghiệp BĐS, chúng tôi nhận thấy nếu không có giải pháp đột phá nào, có thể có đến 23% doanh nghiệp đang hoạt động sẽ có khả năng duy trì đến hết quý III/2023 và 43% sẽ còn kéo dài đến hết năm 2023.” – Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính, cho biết.

Theo chuyên gia tài chính và ngân hàng TS Cấn Văn Lực, nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường BĐS trong thời kỳ hiện tại bao gồm: sự điều chỉnh tổng thể trong thị trường BĐS cả thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm gia tăng mạnh (giá BĐS thế giới tăng 10 – 20%, trong khi Việt Nam tăng 20 – 50%); vướng mắc về vấn đề pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp; nhiều vụ vi phạm liên tục xảy ra, làm suy giảm sự tin tưởng của nhà đầu tư và sự thanh khoản trên thị trường; tình hình cung cầu gây ra mức giá chưa hợp lý.

“Thị trường BĐS đang đối diện với nhiều thách thức do những rào cản về pháp lý và nguồn vốn; sự gia tăng của lạm phát và lãi suất; các doanh nghiệp BĐS đã sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính, đầu tư phân tán, dẫn đến tăng giá quá cao. Hiện tại, không ai có thể tự tin rằng thị trường BĐS sẽ ổn định trong tình hình như hiện nay” – TS Cấn Văn Lực đánh giá.

Mặc dù tình hình khó khăn vẫn đang tiếp tục, chuyên gia và các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS vẫn hy vọng vào những bước đi tích cực trong tương lai. Cần thiết phải tìm ra giải pháp đột phá để giải quyết các vấn đề cơ bản như vấn đề pháp lý, nguồn vốn và quản lý tài chính. Ngoài ra, việc tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và cải thiện thanh khoản trên thị trường cũng là mục tiêu quan trọng. Điều này cần sự hợp tác chặt chẽ giữa các bên liên quan, bao gồm chính phủ, các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và các chuyên gia trong ngành.

Dù có những thách thức và khó khăn, thị trường BĐS vẫn có triển vọng trong tương lai, đặc biệt khi các vấn đề cơ bản được giải quyết một cách hiệu quả. Sự ổn định và phục hồi của thị trường BĐS sẽ đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế của đất nước và tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc thực hiện những biện pháp cần thiết để vượt qua giai đoạn khó khăn này vẫn đòi hỏi sự nỗ lực và sáng tạo từ tất cả các bên liên quan.

---

First Option FX Chờ thời thích hợp

Các chuyên gia đồng loạt thừa nhận rằng trong khoảng thời gian gần đây, thị trường Bất động sản (BĐS) đã gặp nhiều khó khăn do hai điểm nút chính, đó là vốn và pháp lý. Tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại, các vấn đề này đang dần được giải quyết.

Liên quan đến khía cạnh pháp lý, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023, điều chỉnh một số quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP để tạo điều kiện thuận lợi hơn, có hướng dẫn cụ thể hơn đối với việc phát hành và gia hạn trái phiếu. Ngoài ra, nghị quyết 33/2023/NQ-CP cũng đã được ra đời với mục tiêu giải quyết và thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường BĐS.

Cùng với đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng cũng đã trải qua quá trình thảo luận nghiêm túc tại Quốc hội, dự kiến sẽ được thông qua đồng loạt vào tháng 10/2023. Điều này mang lại một tín hiệu tích cực về việc giải quyết các vấn đề pháp lý gây cản trở.

Về khía cạnh nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã hợp tác với 4 ngân hàng thương mại để cung cấp gói tài chính trị giá 120.000 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Mặc dù lãi suất của gói tài chính này vẫn chưa phản ánh hoàn toàn nhu cầu của người mua nhà, nhưng nó vẫn được xem như một biện pháp cứu trợ cho các doanh nghiệp đang đầu tư trong lĩnh vực này.

Cũng đáng chú ý, từ tháng 5, lãi suất huy động của các ngân hàng tiếp tục giảm. Nhiều ngân hàng thương mại lớn áp dụng mức lãi suất huy động phổ biến ở mức 8% một năm, trong khi 4 ngân hàng lớn nhất (Agribank, BIDV, Vietcombank và Vietinbank) duy trì mức lãi suất cho tiền gửi 12 tháng ở mức 7,2% một năm.

Nhìn chung, việc các chính sách mới được áp dụng liên tiếp trong thời gian ngắn cho thị trường BĐS là điều chưa từng có. Các biện pháp như Nghị định 08/NQ-CP về việc giải quyết khó khăn về trái phiếu doanh nghiệp, Quyết định 338/QĐ-TTg về việc đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong khoảng thời gian đến năm 2030, và Nghị quyết 33/NQ-CP liên quan đến việc giải quyết vấn đề và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, đã tạo ra một tác động toàn diện để giải quyết khó khăn về cả pháp lý, nguồn vốn và các dự án nhà ở xã hội.

Dự kiến, tối thiểu đến quý IV/2023, thị trường BĐS sẽ có dấu hiệu phục hồi, như nhận định của TS Cấn Văn Lực. Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, năm 2023 đánh dấu một giai đoạn tích cực cho thị trường BĐS, nhờ vào sự tăng trưởng liên tục của kinh tế Việt Nam dù tình hình kinh tế thế giới đang bất ổn. Đầu tư công cũng được thúc đẩy mạnh mẽ, đặc biệt là vào hạ tầng giao thông, đóng góp tích cực cho các dự án BĐS. Đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng tăng cao, đặc biệt trong lĩnh vực khu công nghiệp và nhà ở dân cư. Các chính sách mới cũng giúp tạo ra sự minh bạch và ổn định trong thị trường BĐS. Sự phát triển đô thị cũng đồng loạt kéo theo nhu cầu nhà ở gia tăng.

TS Cấn Văn Lực và TS Đinh Thế Hiển đều đồng tình rằng quý IV/2023 sẽ đánh dấu một giai đoạn mới cho thị trường BĐS, với sự phục hồi từng bước trong một số phân khúc cụ thể và thị trường chủ yếu tập trung vào các đô thị lớn. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS vẫn cần tiếp tục thận trọng và đối mặt với nhiều thách thức.

Để đảm bảo hoạt động bền vững, các doanh nghiệp BĐS cần đưa ra các biện pháp linh hoạt và có tầm nhìn dài hạn. Một số quyết sách cần được thực hiện, bao gồm cân nhắc việc tái cấu trúc và tinh gọn cơ cấu tổ chức, duy trì một hệ thống quản lý hiệu quả trong bối cảnh giảm chi phí, duy trì mối quan hệ tốt với các đối tác và nguồn cung ứng, và phát triển các phân khúc và dự án mới để đảm bảo dòng tiền ổn định.

Một khía cạnh quan trọng cần chú ý là lãi suất huy động của ngân hàng. Nếu lãi suất này giảm xuống mức 6 – 7% trong những tháng cuối năm, dòng tiền có thể nhanh chóng trở lại thị trường BĐS. Khi đó, nhiều nhà đầu tư sẽ tìm đến các cơ hội đầu tư có lợi hơn so với việc gửi tiết kiệm. Thông thường, thị trường chứng khoán thường sẽ tăng trước, sau đó đến lượt thị trường BĐS.

Tóm lại, dựa trên những tín hiệu tích cực từ các chính sách và tình hình kinh tế trong nước và quốc tế, các chuyên gia dự đoán rằng thị trường BĐS sẽ bắt đầu khởi sắc từ quý IV/2023 trở đi. Mặc dù còn nhiều thách thức cần vượt qua, nhưng sự kết hợp giữa các biện pháp kích thích từ chính phủ và tình hình kinh tế tích cực sẽ tạo ra động lực cho sự phục hồi của thị trường BĐS. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này cũng cần duy trì sự thận trọng, đồng thời thực hiện các biện pháp linh hoạt để đảm bảo hoạt động ổn định và bền vững trong tương lai.